Area destinata a parcheggio rientra tra le parti comuni dell’edificio?

I condomini di un edificio convengono in giudizio la società costruttrice chiedendo il riconoscimento della comproprietà sull’area destinata a parcheggio, realizzata ai sensi dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, oltre risarcimento dei danni per il mancato uso di tale spazio.

La convenuta sostiene che le aree destinate a parcheggio non rientrerebbero tra le parti comuni dell’edificio.

All’esito del giudizio di primo grado viene riconosciuto il diritto di comproprietà dei condomini sull’area destinata a parcheggio, condannando la società convenuta ad eliminare alcune opere, realizzate in assenza di permesso, che impedivano l’utilizzo delle aree come parcheggio delle automobili. La Corte territoriale riforma, parzialmente, la sentenza di primo grado, da un lato riconoscendo ai condomini il diritto di uso sulle aree a parcheggio, dall’altro affermando che all’impresa costruttrice compete un corrispettivo per l’esercizio di siffatto diritto.

La questione approda in Piazza Cavour, dove gli ermellini, dopo aver riunito i ricorsi proposti avverso la medesima decisione, sentenziano che i condomini non possono vantare alcun diritto pro indiviso sulle aree a parcheggio. Pertanto viene convalidata la tesi difensiva sostenuta dall’impresa costruttrice, rinviando la causa alla corte territoriale, per un nuovo esame della controversia.

Gli ermellini, inoltre, censurano ulteriormente la pronunzia , mettendo in risalto la mancata coincidenza tra la domanda proposta degli attori in primo grado, consistente nel riconoscimento del diritto di proprietà “pro indiviso”, con la decisione del giudice di appello, coincidente col riconoscimento del diritto di uso. “L’indagine in proposito svolta dalla Corte territoriale”, argomenta la Cassazione “ si rivela erronea e quindi inadeguata a fornire una risposta corretta sul piano logico - giuridico alla suddetta pretesa”.

Da ultimo, la seconda sezione civile è stata chiamata a risolvere la questione processuale relativa al litisconsorzio necessario tra i condomini, i quali agiscono nei confronti della società costruttrice. In particolare l’azione mira al riconoscimento del proprio diritto all’utilizzo delle aree a parcheggio.

Per gli ermellini l’istituto disciplinato dal codice di rito non ricorre: ogni comproprietario è legittimato ad agire, sostenendo le proprie ragioni, a prescindere dalla potenziale partecipazione al giudizio degli altri condomini. La questione si configura, pertanto, quale litisconsorzio facoltativo: pur nell’identità delle questioni portate innanzi al giudice, i singoli rapporti giuridici che fanno capo ad ogni condomino rimangono autonomi.

(Altalex, 11 ottobre 2012. Nota di Laura Biarella)

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 28 giugno – 22 agosto 2012, n. 14608

Massima e testo integrale

da Altalex