Locazioni brevi, tutte le regole

Con circolare n. 24/E/2017, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il perimetro dei nuovi adempimenti per intermediari e portali online, introdotti con la manovra correttiva al bilancio del 2017, relativi alle locazioni brevi.
L'Agenzia, riepiloga le nuove regole per la nuova disciplina sulle locazioni brevi: a quali contratti si applica, chi sono gli attori coinvolti, cosa devono fare gli intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti.
 
CEDOLARE SECCA AL 21%

In primo luogo, l'Agenzia chiarisce che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve (pari o inferiori ai 30 giorni), stipulati dal 1° giugno 2017 può applicarsi, su opzione del locatore, il regime della cedolare secca con aliquota del 21%, in alternativa all'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nonché, delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.
 
CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO

Per la locazione, è chiarito che le nuove disposizioni si applicano esclusivamente ai contratti intercorrenti tra persone fisiche, al di fuori, quindi, della attività di impresa.
Oltre al puro alloggio, il contratto può riguardare anche i servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo ad esempio: collegamento wi-fi, aria condizionata, fornitura biancheria,  pulizia dei locali.
Fuori dall'ambito di applicazione, i servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell'immobile quali: colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche etc.
 
TIPOLOGIE DI IMMOBILI

Con riferimento alla tipologia di immobili e servizi viene chiarito che restano esclusi dalle nuove regole, gli immobili situati all'estero e quelli che non hanno finalità abitative o di durata superiore ai trenta giorni. Si applicano invece alle locazioni di unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10 (uffici o studi privati) e relative pertinenze: box, posti auto, cantine, soffitte etc, oppure singole stanze dell'abitazione.
 
INTERMEDIARI COINVOLTI E ADEMPIMENTI

Le nuove regole, riguardano tutti i soggetti che svolgono il ruolo di intermediari per la stipula di contratti di locazione breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, indipendentemente dalla loro forma giuridica e dalla modalità con cui l'attività è svolta (online o offline).
Gli intermediari, sono chiamati a operare la ritenuta del 21% sull'intero importo indicato nel contratto di locazione breve, a titolo di ritenuta da versare all'erario. In particolare, gli intermediari sono obbligatoriamente tenuti ai seguenti adempimenti:
 
• se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi, conservando gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
 
• se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta del 21%, conservando i dati del pagamento o dei corrispettivi.
 
Se il pagamento avviene tramite assegno bancario intestato al locatore, l'intermediario non è tenuto a trattenere la ritenuta, anche se l'assegno è consegnato al locatore, per suo tramite.
 
SCADENZE E SANZIONI

Le nuove norme, si applicano ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.
 
Le sanzioni, verranno applicate alle omesse o incomplete ritenute ai contratti di locazione stipulasti a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017, nel rispetto dello Statuto dei diritti del contribuente e delle difficoltà incontrate dalle parti in causa.
 
Resta l'obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal giugno 2017, visto che l'adempimento deve essere effettuato nell'annualità 2018.
 
L'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto, causata dal comportamento del locatore, non comporterà sanzioni per gli intermediari.

 

R.G.